Décret tertiaire : obligations et enjeux pour les collectivités et entreprises

Décryptage du décret tertiaire

Cadre légal du décret tertiaire

Le décret tertiaire, instauré en 2019, découle de la loi ELAN (2018) et a été précisé par le décret n°2019‑771. Il impose aux bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m² une réduction progressive de leur consommation d’énergie finale.

Le Dispositif Éco Énergie Tertiaire (EET) est l’outil opérationnel qui accompagne cette démarche. Géré par l’ADEME, il repose sur la plateforme numérique OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire)¹. Cette plateforme permet aux propriétaires, bailleurs et locataires de bâtiments concernés de déclarer annuellement leurs consommations d’énergie, de suivre leur progression vers les objectifs fixés et de mettre en œuvre des actions concrètes pour améliorer la performance énergétique de leurs locaux.

En résumé : le décret tertiaire définit les objectifs à atteindre, et l’EET fournit les moyens pratiques pour y parvenir.

Le rôle stratégique des bâtiments tertiaires

En France, le bâtiment est le 2^e secteur le plus émetteur de gaz à effet de serre, représentant à lui seul 27% des émissions de CO₂ et environ 45% de la consommation d’énergie finale². Les bâtiments tertiaires occupent une place centrale dans cette dynamique. En optimisant leur performance énergétique, ils deviennent un levier puissant pour accélérer la transition énergétique. Grâce à ces actions, ils contribuent directement à l’objectif de neutralité carbone fixé pour 2050.

Qui est concerné par le décret tertiaire ?

Bâtiments et surfaces assujettis

Le dispositif s’applique à tous les bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire dont la surface cumulée est égale ou supérieure à 1 000 m². Cela concerne :

• Les bâtiments existants ou neufs hébergeant des activités tertiaires ;
• Les ensembles de bâtiments situés sur une même unité foncière ou un même site, dès lors que la surface totale dédiée au tertiaire atteint le seuil de 1 000 m² ;
• Les parties de bâtiments à usage mixte, si la somme des surfaces tertiaires dépasse 1 000 m².

À savoir : Le seuil de 1 000 m² est cumulatif : même si chaque partie tertiaire est plus petite, si la somme dépasse 1 000 m², le dispositif s’applique.

Acteurs concernés : chacun a un rôle à jouer

Le décret tertiaire s’adresse à tous les acteurs impliqués dans la vie d’un bâtiment tertiaire, qu’ils soient publics ou privés :

• Propriétaires / bailleurs : Vous êtes les chefs d’orchestre de la performance énergétique. Cela passe par des travaux de fond : isolation, vitrages performants et systèmes de régulation, mais aussi par la mise en place d’une GTB (Gestion Technique du Bâtiment) ;
• Locataires / preneurs à bail : Votre mission ? Utiliser les espaces de façon raisonnée et optimiser les consommations : éclairage, chauffage, ventilation, équipements, etc… Chaque geste compte ;
• Gestionnaires techniques : Si vous êtes mandatés, vous êtes les gardiens du bon réglage. Vous assurez la maintenance et le suivi énergétique, ajustez les paramètres au fil des saisons, et accompagnez les occupants pour que les efforts soient durables.

Exemptions et situations particulières

Toutes les surfaces tertiaires ne sont pas automatiquement concernées. Certaines catégories de bâtiments bénéficient d’exemptions spécifiques :

• Constructions provisoires : bâtiments temporaires prévus pour une durée limitée (moins de 2 ans) ;
• Lieux de culte : quelle que soit leur taille ou leur usage ;
• Bâtiments ou parties de bâtiments affectés à des missions de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure.

Postes énergétiques concernés : où agir en priorité

Pour atteindre vos objectifs, plusieurs postes clés sont à considérer :

• Chauffage et climatisation : optimiser la régulation et l’isolation pour réduire le gaspillage ;
• Ventilation et renouvellement d’air : moderniser les systèmes et ajuster les flux selon l’occupation ;
• Éclairage : privilégier l’efficacité énergétique, l’éclairage LED et la gestion automatique ;
• Eau chaude sanitaire : rationaliser la production et installer des équipements performants ;
• Numérique et informatique : réduire la consommation des serveurs et inciter les utilisateurs à adopter des pratiques écoresponsables (extinction des postes, stockage optimisé des données, etc).

Ces leviers combinés vous permettent de diminuer significativement votre consommation tout en renforçant le confort et la valeur énergétique de vos locaux.

Quel est le calendrier et les objectifs du décret ?

Le décret tertiaire impose une réduction progressive de leur consommation d’énergie finale. Pour atteindre ces objectifs, 2 méthodes sont possibles :

1. Réduction en valeur relative

Avec cette méthode, les économies sont calculées par rapport à une année de référence située entre 2010 et 2022. Les bâtiments doivent réduire leur consommation de 40% d’ici 2030, 50% d’ici 2040 et 60% d’ici 2050.

Cette approche permet de mesurer les progrès réalisés à partir de votre situation initiale et de valoriser les gains liés à vos travaux de rénovation énergétique. Tous les usages énergétiques sont concernés : chauffage, climatisation, ventilation, éclairage, eau chaude sanitaire, etc.

Cette approche est idéale pour les bâtiments où la consommation est encore élevée et où les actions d’efficacité énergétique peuvent produire des gains significatifs.

Vous vous demandez comment choisir votre année de référence ?

Avant de choisir votre année de référence, privilégiez une période située avant vos travaux. Ainsi, vous valorisez pleinement les économies d’énergie réalisées grâce à vos rénovations. Ensuite, sélectionnez une année représentative de votre activité, même si elle ne couvre pas une année civile entière. Enfin, prenez en compte les conditions climatiques locales, car les variations météorologiques influencent directement vos consommations. Pour les sites ayant démarré leur activité après 2022, la 1^ère année complète d’exploitation sert automatiquement de référence.

2. Atteinte d’un seuil en valeur absolue

Cette option fixe un niveau maximal de consommation énergétique à ne pas dépasser, exprimé en kWh/m².an, déterminé selon le type d’activité (bureaux, enseignement, logistique…), la zone climatique et l’altitude du site.

Cette méthode convient surtout aux bâtiments récents ou déjà engagés dans l’efficacité énergétique, car réduire leur consommation de 40 à 60% reste difficile. Concrètement, un arrêté ministériel fixe les seuils réglementaires et publie les valeurs de référence pour 2030. Quant aux seuils pour 2040 et 2050, les autorités les communiqueront ultérieurement, au moins 5 ans avant les échéances.

Déclarer et suivre vos consommations

OPERAT : votre tableau de bord pour piloter la performance énergétique

OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique de la Rénovation et des Actions du Tertiaire), mis en place par l’ADEME, est l’outil officiel pour accompagner les acteurs du secteur tertiaire dans la mise en œuvre du dispositif Éco Énergie Tertiaire (EET). Il permet aux propriétaires, gestionnaires et locataires de suivre, déclarer et piloter leur performance énergétique.

Avec OPERAT, vous pouvez :

• Suivre vos consommations d’énergie finale, ajustées à l’activité du bâtiment et aux variations climatiques, pour refléter la réalité de votre usage ;
• Comparer vos performances avec d’autres bâtiments de votre secteur, et identifier rapidement des pistes d’amélioration ;
• Visualiser votre performance grâce à la note Éco Énergie Tertiaire, de la feuille grise (à améliorer) à 3 feuilles vertes (très performant).

En plus de ces fonctionnalités, OPERAT génère votre attestation annuelle, indispensable pour justifier le respect des objectifs de réduction fixés par le décret tertiaire.

Comment déclarer vos consommations

Vous avez le choix entre 3 méthodes simples et sécurisées :

1. Saisie manuelle directement sur le portail ;
2. Import CSV si vous disposez déjà de vos données dans un tableau ;
3. API pour une transmission automatique depuis vos logiciels de gestion énergétique.

Chaque année, avant le 30 septembre, vos consommations de l’année précédente doivent être déclarées, qu’il s’agisse d’électricité, de gaz ou d’énergies renouvelables.

Gérer les changements d’occupants ou la cessation d’activité

La vie d’un bâtiment est parfois pleine de rebondissements : changement de locataire, vente ou cessation d’activité. La plateforme OPERAT garantit une continuité réglementaire sans perte de données.

• En cas de changement d’occupant, le nouvel utilisateur récupère l’historique des consommations du bâtiment via la fiche EFA, garantissant une transition transparente et conforme ;
• Si le bâtiment fait l’objet d’une fermeture définitive, la dernière année complète d’exploitation est déclarée et archivée. La fiche reste disponible dans OPERAT, mais le bâtiment n’est plus assujetti aux obligations de suivi, sauf réouverture ou réactivation de l’activité.

Sanctions et risques : mieux vaut anticiper

Le décret tertiaire repose sur une logique d’obligation de résultat. En cas de manquement, plusieurs situations peuvent exposer les acteurs concernés à des sanctions :

• Absence de déclaration sur OPERAT : le préfet peut mettre en demeure l’entité concernée. Si cette mise en demeure n’est pas suivie d’effet, le nom de l’entreprise ou de la collectivité est publié sur un site officiel (”name & shame”) ;
• Objectifs décennaux non atteints : si vous n’atteignez pas les objectifs décennaux, l’administration peut vous infliger une amende : jusqu’à 7 500€ pour une personne morale et 1 500€ pour une personne physique. Cependant, vous pouvez déposer un dossier technique de modulation afin de justifier des contraintes particulières – qu’elles soient techniques, patrimoniales ou économiques ;
• Plan d’action ou audit non respectés : lorsqu’un plan validé ou un audit énergétique obligatoire n’est pas réalisé, l’autorité compétente peut engager une procédure similaire, allant de la mise en demeure aux sanctions financières et à la publication du nom de l’entité.

Se préparer efficacement : leviers d’action

Pour atteindre vos objectifs de réduction énergétique dans le cadre du décret tertiaire, il est essentiel d’agir sur plusieurs fronts. Voici les leviers principaux :

1. Audit énergétique et plan d’action

Commencer par un état des lieux précis : analyse des consommations et identification des leviers d’économies. L’audit vous permet de hiérarchiser les actions et de construire un plan d’action réaliste, avec un suivi clair des gains attendus.

2. Travaux et équipements performants

Investir dans la performance : isolation thermique, éclairage basse consommation, systèmes de chauffage et ventilation efficaces, ou encore GTB pour piloter les installations. Ces améliorations vous permettront de réduire votre consommation tout en valorisant vos locaux.

3. Exploitation et comportements

La performance ne se limite pas aux équipements : la gestion active et la régulation des installations, ainsi que la sensibilisation des occupants, jouent un rôle clé. Petits gestes et bonnes habitudes peuvent générer des économies concrètes et durables.

Aides financières

Pour accompagner la rénovation énergétique de vos locaux tertiaires et réduire vos consommations d’énergie, plusieurs dispositifs financiers sont à votre disposition. Voici les 4 principaux leviers pour vous aider à passer à l’action, tout en maîtrisant votre budget :

Astuce pratique : Selon votre localisation, des aides complémentaires peuvent être proposées par votre collectivité, votre CCI ou votre conseil régional. N’hésitez pas à vous renseigner pour maximiser vos financements et alléger vos investissements.

Bénéfices pour votre entreprise ou collectivité

1. Réduction de la facture énergétique

Adopter des actions conformes au décret tertiaire, comme l’amélioration de l’isolation, l’installation d’équipements performants ou l’optimisation de l’éclairage, permet de réduire significativement vos consommations. Moins d’énergie consommée, c’est directement moins de dépenses sur vos factures, et un budget maîtrisé pour vos autres projets. Chez la bellenergie Business, nos solutions d’électricité vous accompagnent pour que vos économies soient à la fois financières et responsables.

2. Valorisation “verte” et image responsable dans le cadre de votre stratégie RSE

Une entreprise ou collectivité qui s’engage dans la transition énergétique montre qu’elle prend soin de la planète et de ses collaborateurs. Les bâtiments rénovés ou optimisés voient leur valeur verte augmenter, et votre engagement écoresponsable devient un vrai atout pour vos clients, partenaires et collaborateurs. Avec la bellenergie Business, votre image de marque respire l’avenir, et vos actions deviennent visibles et concrètes.

3. Confort et qualité de vie des occupants

Les travaux et ajustements énergétiques ne se limitent pas aux économies : ils améliorent aussi le bien-être des utilisateurs des locaux. Une température stable, une meilleure qualité de l’air et un éclairage optimisé contribuent à un environnement agréable et productif. Les collaborateurs et usagers profitent ainsi d’un cadre plus confortable, tout en consommant moins d’énergie.

4. Contribution concrète à la transition énergétique nationale

En réduisant vos consommations et en privilégiant l’électricité verte, vous participez activement aux objectifs nationaux de sobriété énergétique et de baisse des émissions de CO₂. Chaque kilowattheure économisé compte, vous faites partie de la dynamique qui transforme le secteur tertiaire français et prépare un futur durable et responsable pour tous.

Sources :

1. Gouvernement – Présentation du dispositif Eco-énergie tertiaire ↩︎
2. ADEME – Engagez votre entreprise dans la rénovation énergétique des bâtiments tertiaire ↩︎